固原市人民政府

各縣（區）人民政府，市政府有關部門：

《固原市整治住宅小區物業管理工作實施方案》已經市人民政府專題會議研究通過，現印發給你們，請遵照執行。

固原市人民政府辦公室

2023年6月13日

（此件公開發布）

固原市整治住宅小區物業管理工作實施方案

為進一步加強全市住宅小區物業管理服務能力，加快推動物業服務融入基層社會治理，不斷提升居民生活品質，著力解決人民群眾關心的物業領域存在的熱點難點堵點問題，結合我市實際，制定本方案。

一、總體目標

以黨建引領物業服務管理為核心，構建“黨建引領、政府主導、基層主抓、共建共治”的物業管理體制，建立健全“市級指導、縣（區）負責、橫向到邊、縱向到底”的“市、縣（區）、鎮（街道）、村（社區）”四級住宅小區物業管理服務工作體系，強化屬地管理職責，規范物業服務領域各方行為，有序推進住宅小區聯合執法常態化、管理服務標準化、居民自治規范化，形成優勝劣汰、健康有序的物業服務市場環境，切實解決社區治理中存在的突出矛盾打通基層社會治理“最后一公里”，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

二、整治范圍

全市有物業服務企業管理的或社區（單位、個人）、業主自管的住宅小區及“三無”小區。

1. 整治步驟

（一）攻堅整治階段（2023年6月-2023年12月）。各縣（區）人民政府于6月底前，依據住宅小區物業管理中存在的問題，制定本轄區整治實施方案，成立工作領導小組，明確責任分工，細化工作措施。7月底前，各住宅小區形成問題整改臺賬并實施整改。12月底，突出問題要整改銷號。通過整治，依法清退一批服務質量差、群眾滿意度低的物業服務企業，依法整治一批住宅小區內的違法違規行為。理順物業管理體制，規范物業服務企業、業主和業主委員會、鎮（街道）、村（社區）居委會以及轄區各職能部門等不同主體的服務、管理行為。

（二）鞏固提升階段（2024年1月-2024年6月）。總結2023年度開展攻堅整治工作經驗，對照整改臺賬，深入分析問題原因，舉一反三，針對住宅小區存在的難點、痛點問題，聚焦薄弱環節，加強和改進物業管理工作。提高物業企業服務水平，提升業主自治管理能力，推動各職能部門的公共管理職責向“社區最后一公里”延伸，加快構建共建共治共享的社區治理體系。

（三）建章立制階段（2024年7月-2024年12月)。鞏固整治成果，總結和推廣好的經驗做法、典型案例，不斷完善住宅小區物業管理服務相關制度，建立健全長效常治機制，形成齊抓共管、同頻共振、多方參與、協商共治的基層社會治理工作格局。

四、整治內容

（一）堅持黨的領導，總體部署一體推進。堅持和加強黨對基層治理的領導，強化黨對物業工作的領導，推動符合條件的物業服務企業在鎮（街道）黨組織指導下及時建立黨組織，對暫不具備組建條件的，由鎮（街道）選派黨建指導員等方式加強黨的工作覆蓋。強化鎮（街道）、村（社區）基層黨組織對業主委員會工作的指導，推動符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會成員，構建形成黨建引領、權責清晰、多方聯動、群眾滿意的物業管理服務格局，加快推動物業行業融入社區基層治理，構建“紅色物業”。（牽頭單位：市委組織部，配合單位：市民政局、住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（二）理順管理體制，夯實屬地管理職責。建立健全“市、縣（區）、鎮（街道）、村（社區）”四級住宅小區物業管理服務工作體系，強化屬地管理職責，由各縣（區）人民政府負責，各鎮（街道）組織，各村（社區）居委會落實，建設行政主管部門指導監督，相關部門密切配合，明確管理職責，落實工作責任，將物業管理納入社區治理體系，充分發揮基層組織在物業管理工作中的綜合協調作用，共同推進物業管理工作有序開展。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（三）堅持從嚴從緊，扎實開展亂象治理。

1. 全面開展小區環境“治臟”“治亂”行動。

（1）整治住宅小區設施不配套，環境差、衛生不達標，垃圾清理不及時，環境衛生打掃不徹底，地下車庫等地下空間無人管理，小區“有物業、無管理”，社區用房、物業服務用房使用不規范等問題。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市自然資源局、市城管局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（2）整治住宅小區私搭亂建，毀綠占綠以及擅自移植、砍伐樹木，侵占公共空間、綠地從事餐飲等經營活動造成油煙、噪音污染，占用公共道路或公共場地亂停、亂放車輛，占用、堵塞消防通道，私拉亂接充電線路，小區門禁及安防監控損壞嚴重，存在安全隱患等。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市公安局、生態環境局、城管局、市消防救援支隊，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（3）整治老舊小區物業管理覆蓋率低，“失管”嚴重。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2024年6月底）

（4）整治住宅小區電梯使用、維保存在脫保、檢驗超期、故障多發、應急救援不及時等問題。（牽頭單位：市市場監管局，配合單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（5）整治違規簽訂《物業服務合同》，物業服務合同履行不到位，投訴受理不及時，物業企業擅自終止服務或拒不退出、擅自利用共有部分經營行為，利用停水、停電或限制購水量、電量及辦理門禁卡、電梯卡等捆綁和變相催繳物業費，以及擅自漲價等行為；非法挪用物業管理費、私自侵占共用部位公共收益等行為。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市發展改革委、市場監管局、城管局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（6）整治物業服務企業違規聘用保安，擅自泄露業主信息等行為。（牽頭單位：市公安局，配合單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（7）整治物業服務企業未制定安全生產有關工作制度，企業服務不到位，從業人員管理混亂、無證上崗、失信經營等行為。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市市場監管局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（8）整治物業服務企業擅自準許相關企業違規安裝電動車充電裝置，違規阻止水、暖、電等專營單位進入住宅小區提供終端服務，嚴厲查處供水、供熱、供氣、供電等專營單位及環衛服務單位未與物業服務企業簽訂委托代收協議，強制物業服務企業代收費用。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市市場監管局、城管局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（9）整治開發建設單位、物業服務企業未按規定履行物業承接查驗義務和辦理移交承接查驗相關資料，開發企業未按規定履行工程質量保修期內房屋保修義務，將保修義務轉嫁給物業服務企業等行為。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（10）整治物業使用人不履行義務，無故拒交物業費，擅自拆除承重墻體、改變房間設計用途等行為，侵犯其他業主合法權益。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市民政局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

2. 從嚴落實屬地管理責任。

（11）核查各縣（區）、鎮（街道）和村（社區）居委會三級物業管理體制運行機制不完善，物業日常管理機構不健全，物業管理職能未落實，督促業主委員會和物業服務企業履職不到位等問題。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市民政局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（12）核查鎮（街道）組織指導業主大會成立、業主委員會換屆工作不到位，對業主大會和業主委員會依法履行職責監督不到位，業主委員會組建率低，部分業主委員會未履職或履職不到位等問題。（牽頭單位：市民政局，配合單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（13）核查物業管理聯席會議制度、“鎮（街）吹哨，部門報到”落實情況。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，配合單位：市直有關部門，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

3. 依法加強行業監督管理。

（14）落實物業服務企業信用管理制度體系建設、企業準入退出機制和住宅小區星級評定工作。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

（15）開展智慧物業服務平臺建設，推動物業服務線上線下融合發展，加快滿足居民多樣化多層次生活服務需求。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2024年12月底）

（16）清查住宅專項維修資金管理使用不規范、清繳不及時行為。（牽頭單位：市住房城鄉建設局，責任單位：各縣（區）人民政府，完成時限：2023年12月底）

五、工作要求

（一）加強組織領導。成立固原市整治住宅小區物業管理工作領導小組，由市人民政府分管副市長擔任組長，市人民政府副秘書長、市住房和城鄉建設主要負責人擔任副組長，各縣（區）人民政府及市直有關部門為成員單位，領導小組下設辦公室，設在市住房和城鄉建設局，辦公室主任由市住房和城鄉建設局分管副局長擔任，具體負責統籌協調全市整治住宅小區物業管理日常工作。各縣（區）人民政府要制定工作方案，成立相應的工作機構，確保整治住宅小區物業管理工作取得實效。

（二）強化輿論宣傳。各縣（區）人民政府要加強統籌協調，督促各部門、鎮（街道）、村（社區）做好各自領域的業務指導和協調工作，要綜合運用報紙、電視、廣播、網絡等新聞媒體，形成月通報機制，加大曝光力度，對整治住宅小區物業管理工作中形成的典型案例和先進經驗做法要及時總結上報，全力營造良好氛圍。

（三）嚴格督查考核。市住房城鄉建設局會同有關部門（單位）對各縣（區）、各部門（單位）工作推進、任務完成情況進行督查檢查。市人民政府將整治住宅小區物業管理工作納入年度效能目標管理考核。

（四）加強信息報送。各縣（區）人民政府于2023年6月底前將整治住宅小區物業管理工作方案及摸底統計臺賬報固原市整治住宅小區物業管理工作領導小組辦公室；同時分別于每年6月20日、12月20日前，將半年、全年整治住宅小區物業管理工作總結予以上報。